Care amiche, cercherò in poche righe di darvi alcune indicazioni utili per la scelta di un nuovo mutuo, o di uno già in essere che magari volete rinegoziare, per capire così quando vi propongono buone condizioni  o meno.

A cosa fare più attenzione?

Prima di tutto è essenziale capire che tasso verrà applicato al vostro mutuo e come e’ composto. Il tasso finito, infatti, è dato da due elementi:

- spread
- tasso di mercato

Lo spread è un tasso che varia da banca a banca. Alle attuali condizioni di mercato possiamo considerare  come buona una percentuale che va  dall’1,20% all’ 1,50%. Ciò non toglie che alcuni istituti di credito possano proporvi anche migliori condizioni. Ricordate che “chiedere è metà dell’avere”!!!

Il tasso di mercato, invece, è un tasso comune a tutte le banche con differenze minimali. L’ho chiamato di mercato anche perchè è reperibile da tutti su  quotidiani come  ad esempio il Sole 24 ore.
Questa condizione può essere data dall’ Euribor 1-3 o 6 mesi, dall’Irs o dal tasso della BCE.
L’Euribor riguarda i mutui a tasso variabile, ed attualmente ha raggiunto minimi storici (intorno all’1,40). L’IRS invece viene preso come parametro per il tasso  fisso e quindi cambia in base  alla scadenza del mutuo (5-10-15-20 o 30 anni), mentre il tasso BCE possiamo definirlo come una new entry, infatti dopo  la crisi economica, lo scandalo dei mutui ed il vertiginoso  aumento dei tassi dello scorso anno, il governo ha dato anche la possibilità di utilizzare il tasso della Banca Centrale Europea.

Quindi:   SPREAD + EURIBOR/IRS/BCE  = TASSO FINITO DEL MUTUO
Altro elemento  da chiedere sempre è l’ammontare della  spesa d’istruttoria , ovvero quanto la banca vi farà pagare la pratica, solitamente è una percentuale sull’importo da voi richiesto.

L’importo che vi verrà erogato perciò sarà al netto della commissione  d’istruttoria e dell’imposta  sostitutiva. Quest’ultima e’ un’imposta statale: a seconda  che il mutuo venga richiesto per acquisto  prima casa o seconda casa, si pagherà rispettivamente lo 0,25% o il 2%.
Dovrà essere sottoscritta obbligatoriamente la  polizza incendio, che potete fare direttamente con l’istituto o anche esternamente tramite un’agenzia assicurativa. Tenete sempre presente che la parcella del notaio e la perizia sull’immobile sono chiaramente a carico vostro.

Ogni banca poi può avere vari  tipologie di mutui: al 100% del valore dell’immobile, con rata costante per cui varia solo la durata, tasso fisso fino a 20 anni che poi diventa variabile  ecc. ed  una cosa che vi consiglio personalmente di controllare è che nel contratto non venga previsto un  tasso minimo. Ma facciamo un esempio:

Ammettiamo che vi vengano applicate delle condizioni stracciate, EURIBOR 3 m. + 1%. Così voi paghereste un tasso finito indicativamente del 2,40%, che sarebbe davvero ottimo.

Ma se nel vostro contratto c’è la clausola del tasso minimo al 3,50% ,ad esempio: ecco che siete fregate, questo vuol dire che il vostro mutuo non potrà scendere sotto la soglia del 3,50% e voi non potrete beneficiare di eventuali ribassi dei tassi.

Un ultimo accenno all’Istituto della Surroga, introdotta dagli ultimi decreti legge.
Si tratta di una possibilità data a chi ha già un mutuo e vuole trasferirlo ad un’altra banca che gli offre condizioni migliorative.
Il tutto verrà fatto a spese zero per il cliente, anche la perizia ed il notaio se le accollerà la nuova Banca, ma con un’unica condizione: che l’importo del nuovo finanziamento deve essere uguale al debito residuo del mutuo da estinguere, altrimenti decadono i requisiti per la surroga.

Be spero di avervi dato un piccolo aiuto  e delle linee guida su questo spinoso argomento, se poi siete interessate ad avere maggiori chiarimenti mi trovate  sempre qui su Gracebook.

Un saluto a tutte voi care lettrici.

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